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2017年10月10日15:35來自：第一太平戴維斯
核心提示：第三季度，重慶零售物業市場多點開花，錄得四個購物中心項目共計新增供應面積約56萬平方米入市，創單季度歷史新高。
零售物業新增供應創歷史單季度新高，兩大地標性購物中心禮獻山城。
第三季度（專題閱讀），重慶零售物業市場多點開花，錄得四個購物中心（專題閱讀）項目共計新增供應面積約56萬平方米入市，創單季度歷史新高，推動全市零售物業總存量495萬平方米。重慶新光天地與重慶國際金融中心兩大地標性商業項目入市引人註目；龍湖U城天街B館和北碚萬達廣場兩個區域性購物中心相繼開業，填補西部新城和北碚區商業空白。本季，新入市項目較高開業率和部分現有項目完成調整帶動全市零售物業市場空置率環比微幅下降0.2個百分點至11.9%；同期受高端購物中心入市影響，全市首層平均租金環比上漲近2個百分點，報440.3元每平方米每月。
從租賃需求端來看，零售和餐飲業態依舊是市場需求的主要驅動力，分別占季內總成交量的六成和三成。按細分業態租賃需求，服飾、珠寶配飾、運動品牌是零售類最大的成交來源，超過該類成交量70%，典型成交案例包括：積傢、伯爵、卡地亞、寶珀等奢侈珠寶腕表亮相萬象城，鬼洗、LONG等潮流品牌首次進入重慶落戶北城天街，Adidas與Nike兩大運動品牌巨頭持續在渝擴張，分別於愛琴海購物中心、國金中心、恒大中渝廣場、新光天地等多傢購物中心開設門店。正餐和飲品店則是餐飲類最大的需求來源，超過該類成交量70%，典型成交案例包美國商標登記台中括：臺式餐酒館叁合院西南第二間門店繼續落戶重慶在萬象城開店，金翠河和祖母的廚房在龍湖北城天街、新光天地等多個商場擴張在渝門店，飲品新店依然延續著茶飲主旋律，錄得包括韓茶等多傢茶飲店開業。
市場期待已久的兩大地標性購物中心重慶新光天地與重慶國際金融中心在本季度相繼開業。由於傳統商圈土地供應受限，兩個項目均坐落在五大商圈之外，其高端定位、地鐵直達以及可容納更多體驗消費的大體量打破重慶傳統奢侈品佈局，吸引解放碑和觀音橋商圈原有客流，這對核心商圈部分項目未來運營提出更高要求以爭奪品牌和客流。同時，外資背景的兩大項目推動外地（含外資）零售運營商持有零售物業面積首次超過重慶本地運營商，對重慶這個長期由本土起傢的開發商主導的零售市場將產生積極影響。其一是新光天地和國金中心帶來眾多首店資源和獨傢品牌，豐富重慶高端零售選擇，例如法國頂級珠寶奢侈品Fred重慶首店、Awafully Chocoloate西南首店和正鬥粥面專傢重慶首站均選擇新光天地；Dior、Fendi、Alexander McQueen、Valentino、Saint Laurent Paris、Delvaux、Christian Louboutin等重慶獨傢店鋪亮相國金中心；其二是給重慶市場帶來新鮮新穎運營策略，例如新光天地打造4層樓巨大開放空間的天空之城和國金中心帶來眾多奢侈品男裝獨立門店和獨有現代公共雕塑。
面對新潮消費事物不斷湧現，購物中心尋求裝入不同新興消費行業來吸引年輕一代客群，譬如積極引入近年國內高增長的電子競技，從電競設備商到電競活動組織商均被吸納進商業空間，引導年輕客群的前往商場目的性消費。本季錄得火拳電競聯盟亮相龍湖時代天街，玩傢國度入駐重慶國金中心，西部電競首個線下旗艦店落戶龍湖U城天街等案例， 商業+電競 模式初現重慶。
多傢購物中心在本季舉辦各類兒童相關主題活動，紛紛搶灘 暑假經濟 ，錄得大型兒童暑期主題活動十餘個，其中包括龍湖源著天街的 純正英式童軍挑戰營 ，南坪協信星光時代廣場的 泰迪來瞭 ，東原新新PARK的 迪士尼夏日酷爽旋風 等，以期在 三伏天 的山城搶得曝光度和客流。
下個季度，觀音橋核心商圈將迎來三年來首個新項目萬匯樂奇世界，值得關註該項目結合 不夜九街 的氛圍打造區別於觀音橋商圈的差異化商業；同期彈子石中央商務區亦將迎來首個購物中心澤科星澤匯，填補該區域集中式商業的空白。
甲級寫字樓市場需求保持強勁勢美國商標註冊頭， 以價換量 策略持續奏效。
2017年第三季度，重慶甲級寫字樓市場迎來國金中心T3、T5及國華金融中心B棟入市，江北嘴區域集中新增供應近8.9萬平方米，全市甲級寫字樓總存量增至230萬平方米。
本季度租賃需求強勁，全市寫字樓凈吸納量超7萬平方米，環比上升9個百分點。江北嘴、解放碑、楊傢坪三大子市場表現搶眼，凈吸納量占全市總量接近七成。解放碑再次匯聚金融要素，錄得重慶金融資產交易所落戶平安金融中心，承租約3,700平方米。江北嘴區域錄得世界著名律師事務所普衡選址國金中心T1，成交面積約1,200平方米。由於楊傢坪區域優質寫字樓項目相對較少，高品質甲級寫字樓成為該區域優質租戶的首選，華潤大廈季內吸引福中集團、巨人通力電梯等多傢企業以半層或以上大面積入駐。
從租賃需求端來看，本季度金融及專業服務行業保持活躍，兩大行業新增租賃成交面積占全市總量的27%和17%。國華金融中心吸引招商證券和方正證券入駐，合計近2,000平方米；德勤在企業天地8號樓擴租近4,200平方米引領專業服務行業的需求；ABB落子企業天地2號樓租用近900平方米，全球500強外資企業對化龍橋板塊繼續親睞有加。受良好的市場去化帶動影響，全市甲級寫字樓空置率回落至50.5%，環比下降1.4個百分點。
季內，甲級寫字樓業主方 以價換量 的策略繼續發酵，部分甲級寫字樓積極調整租金取得良好去化成效。隨著年初以來甲級寫字樓市場需求顯著增長，業主方不再尋求大幅度降低租金的單一手段，而相應提高租賃策略靈活度來吸引企業，因此，重慶甲級寫字樓平均租金跌幅進一步收窄，環比下降0.7百分點，至第三季度末報94.8元每平方米每月。
值得聚焦的是今年7月全國金融工作會議提出 加強互聯網金融監管 的指導意見以來，監管機構對類金融行業的審查愈發嚴格。本季度錄得全市甲級寫字樓的新型金融行業租戶新增和退租占比均保持高位，分別占全市新租及退租總面積的18%和27.6%。盡管新型金融行業企業一直以來租賃需求旺盛，交通地理位置要求較高，一定程度上帶動甲級寫字樓市場活躍度，但其行業公司續存不穩定特點，帶來部分退租風險和業主管理難度，後期應持續關註。
由於多個甲級寫字樓項目調整入市計劃，重慶市場預計年底前無新增供應，持續活躍租賃需求將有望繼續帶動甲級寫字樓市場去化，由此市場整體空置率或將重歸50%以美國商標查詢下，預計同期全市平均租金下跌趨勢有望繼續放緩。
住宅銷售勢頭略有降溫，住宅限售令影響後市發展。
由於前期樓市放量消化部分購房投資需求和剛性需求，持續三個季度的旺盛住宅銷售略有降溫。2017年第三季度，主城區一手住宅成交量542萬平方米，環比減少30.4%。同期，市場去化量繼續高於供應量，短期市場仍然處於供不應求狀態，導致成交價格繼續攀升。整體一手住宅均價環比上漲10%，報每平方米9,768元，再次刷新均價記錄。在高端住宅方面，購房者改善性需求暫時有所放緩，投資性購房收緊，市場漲幅收窄，成交均價環比小幅上升1.7%至22,952元/平方米。
季內持續加大住宅土地供應，成交量約427萬平方米，環比小幅上漲2.5%。成交住宅地塊平均樓面價達5,133元每平方米，環比上漲8.1%，多塊土地樓面地價破萬。其中，金融街和香港置地積極試水八月土地拍賣新規，分別拿下位於兩江新區禮嘉組團和大竹林組團地塊，樓面地價均高至11,500元，根據新規附帶的自持租賃房屋比例和10年自持年限拿地條款引人關註。
本季值得重點關註季末政府出臺的住宅限售令，即主城區購買新建商品住房和二手住房須取得《不動產權證》滿兩年後才能再過戶交易。此次調控政策直擊投資性購房需求，加之年末將有多個新增住宅項目入市，市場供需緊張局面有望緩解，預計市場成交均價增速逐步放緩。
* 提示：頁中所涉面積，如無特殊說明，均為建築面積；所涉及裝修狀況、標準以合同為準。
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